Bettina von Haxthausen

RechtsanwältinRechtsanwältin Bettina Freifrau von Haxthausen

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Mieten un Coronazeiten

Mieten und Vermieten
in Corona-Zeiten

Die Einschränkungen, die mit den Ge­gen­maß­nah­me in der Co­ro­na-Pan­de­mie ein­her­ge­hen, tref­fen die Men­schen und das mensch­li­che Mit­ein­an­der in un­ter­schied­li­cher Wei­se und in ganz ver­schie­de­nen Be­rei­chen. Den ei­nen sind die Ein­kün­fte so dras­tisch weg­ge­bro­chen, dass sie sich au­ßer­stan­de se­hen, ih­re Mie­ten zu be­zah­len. Die da­durch ent­ste­hen­den Miet­aus­fäl­le brin­gen ei­ni­ge Ver­mie­ter in gro­ße wirt­schaftl­ic­he Schwie­rig­kei­ten. Man­chem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wie­der­um, der nur ein ein­zel­nes Miet­ob­jekt für sei­ne Al­ters­ver­sor­gung er­wor­ben hat, fehlt es des­halb an Mit­teln für sei­nen Le­bens­un­ter­halt.

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Kündigungsbeschränkung für Miet- und Pachtverhältnisse


Zum Schutz von Mietern, die ganz be­son­ders von den Covid-19-Ein­däm­mungs­maß­nah­men be­trof­fen wa­ren, be­stimmt Artikel 240 § 2 EGBGB ei­ne be­fris­te­te Kün­di­gungs­be­schrän­kung für Miet- und Pacht­ver­hält­nis­se. Wer zu dem be­trof­fe­nen Per­so­nen­kreis gehört und au­ßer­stan­de war, sei­ne Mie­te für den Zeit­raum 01.04. bis 30.06.2020 voll­stän­dig zu be­zah­len, durfte des­we­gen nicht ge­kün­digt wer­den. Bis zum 30.06.2022 ha­ben Be­trof­fe­ne Zeit, sol­che Rück­stän­de aus­zu­glei­chen. Auch Kün­di­gun­gen we­gen Ei­gen­be­darf wa­ren wäh­rend die­ser drei Mo­na­ten nicht mög­lich. Wer­den Mie­ten, die ab dem 01.07.2020 fäl­lig wer­den, nicht frist­ge­recht ge­zahlt, sind Kün­di­gun­gen wie­der mög­lich.

 

 

Mietenerlass? - Ein Missverständnis!

Dies wurde von vielen Mie­tern miss­ver­stan­den. Vie­le Ge­wer­be- und Wohn­raum­mieter mein­ten schon, für April bis Ju­ni 2020 kei­ne Mie­te zah­len zu müs­sen. Der Grund­satz, dass ei­ne ver­ein­bar­te Mie­te zu zah­len ist, wur­de je­doch mit der o.g. Re­ge­lung nicht auf­ge­ho­ben! Ei­ne Kün­di­gungs­be­schrän­kung für die Miet­aus­fäl­le in dem Zeit­raum von April bis Ju­ni reich­te auch des­halb aus, weil es so­wohl für Mie­ter wie auch für Ver­mie­ter seit Mai/Ju­ni an­de­re staat­li­che Hil­fen gibt, als da wä­ren: er­leich­ter­ter Zu­gang zum Ar­beits­lo­sen­geld II, Co­ro­na-So­fort- und Über­brückungs­hil­fen, Kurz­ar­bei­ter­geld so­wie steu­er­li­che Er­leich­te­run­gen.


Jobcenter zahlt Wohnraumkosten


Der Zugang zu Leistun­gen der Ar­beits­lo­sen­hil­fe II (Hartz IV) wur­de er­leich­tert.
Dies be­deu­tet so­wohl für Mie­ter als auch für selbst­nut­zen­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer:  So­fern Grund­si­che­rung zwi­schen dem 1. März und dem 31. De­zem­ber 2020 be­wil­ligt wird, über­nimmt in der Re­gel das Job­cen­ter die Kos­ten für Un­ter­kunft und Ne­ben­kos­ten.
Bei Mie­tern wird die Mie­te in ak­tu­el­ler Hö­he über­nom­men. - Selbst­nut­zen­de Ei­gen­tü­mer un­ter­stützt das Job­cen­ter in die­ser Zeit eben­falls: Es über­nimmt nach ver­ein­fa­chter Prü­fung al­le Ne­ben­kos­ten, incl. Heiz­kos­ten, ggf. Kre­dit­zin­sen und -til­gun­gen, Grund­steu­er und not­wen­di­ge In­stand­hal­tun­gen.

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Soforthilfen für Gewerberaummieter


Gleichzeitig haben der Bund und die Län­der Co­ro­na-So­fort­hil­fen auch für Ge­wer­be­raum­mie­ter zur Ver­fü­gung ge­stellt. Mit dem Geld sol­len Be­trof­fe­ne u. a. ih­re lau­fen­den Miet­zah­lun­gen be­glei­chen. Im An­schluss an die So­fort­hil­fe gibt es nun die Über­brück­ungs­hil­fe, die von den An­ge­hö­ri­gen der steu­er- und rechts­be­ra­ten­den Be­ru­fe be­an­tragt wer­den kön­nen. Zu den staat­li­chen Hil­fen ge­hö­ren u.a. KfW Son­der­pro­gram­me für güns­ti­ge Kre­di­te, Bürg­schaf­ten, steu­er­li­che Er­leich­te­run­gen, Ü­ber­brück­ungs­hil­fen, Ent­schä­di­gun­gen u.s.w.

 

 

Erleichterungen im Darlehensrecht für Vermieter


Vermieter, die laufende Kredi­te zu be­die­nen ha­ben, kön­nen un­ter Um­stän­den von den mit Ar­ti­kel 240 § 3 EGBGB ein­ge­führ­ten Er­leich­te­run­gen zum Dar­le­hens­recht pro­fi­tie­ren. Da­nach soll Dar­le­hens­neh­mern die Stun­dung von vor dem 01. 07.2020 fäl­lig ge­wor­de­nen An­sprü­chen der Dar­le­hens­ge­ber (meist Ban­ken) fi­nan­ziell Luft ver­schaf­fen. Lt. die­sem Ge­setz hat ein Dar­le­hens­neh­­mer einen An­spruch auf Stun­dung sei­ner Rück­zah­lungs- und Til­gungs­ver­pflich­tun­gen, wenn er nach­wei­sen kann, dass er Ein­nah­men­aus­fäl­le in­fol­ge der Maß­nah­men zur Ein­däm­mung von Covid-19 hat­te und des­halb die ge­schul­de­ten Leis­tun­gen an sei­ne Dar­le­hens­ge­ber nicht er­brin­gen kann, oh­ne sei­nen Le­bens­un­ter­halt und ggf. den sei­ner Un­ter­halts­be­rech­tig­ten an­zu­grei­fen.

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Miete für Gewerberäume muss auch bei Nutzungsverbot weiter gezahlt werden


Was aber gilt, wenn Ihnen die Nut­zung der von Ih­nen ge­mie­te­ten Räum­lich­kei­ten un­ter­sagt wird? -  Ein Mie­ter über­nimmt mit Ab­schluss ei­nes Miet­ver­tra­ges grund­sätz­lich das Ri­si­ko, die Miet­sa­che nicht wie ge­plant nut­zen zu kön­nen. Wenn Sie al­so we­gen der C­ovid-19-Ein­däm­mungs­maß­nah­men die von Ih­nen ge­mie­te­ten Räu­me nicht nut­zen kön­nen, blei­ben Sie gleich­wohl zur Zah­lung der Mie­te ver­pflich­tet. Nichts an­de­res gilt auch in Co­ro­na-Zei­ten.


Allerdings können sich durch die Pan­de­mie-Ab­wehr­maß­nah­men für Ver­mie­ter und Mie­ter an­de­re Ein­schrän­kun­gen er­ge­ben. So kann z. B. dem Ver­mie­ter Per­so­nal feh­len, um War­tun­gen, Rei­ni­gun­gen, Gar­ten­pfle­ge etc. durch­zu­füh­ren. Es kann auch so sein, dass die kon­kre­te Be­schaf­fen­heit der Miet­sa­che es nicht er­mög­licht, Schutz­maß­nah­men vor der Aus­brei­tung der COVID-19-Pan­de­mie um­zu­set­zen. Wenn der Ver­mie­ter auch sonst ver­pflich­tet wä­re, sol­che De­fi­zi­te zu be­sei­ti­gen, je­doch nun da­zu nicht in der La­ge ist, aus wel­chen Grün­den auch im­mer, dann stellt dies ei­nen Man­gel an der Miet­sa­che dar.

 

 

Kompromisse für das wirtschaftliche Überleben beider Seiten

Bei den beschriebenen Schwierigkei­ten emp­feh­le ich drin­gend, sich mit dem je­wei­li­gen Ver­trags­part­ner ins Be­neh­men zu set­zen, um die wech­sel­sei­ti­gen Schwie­rig­kei­ten zu be­spre­chen und ein­ver­nehm­lich nach Lö­sun­gen zu su­chen. Ziel die­ses Aus­tauschs soll­te ei­ne schriftl­ic­he Ver­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag sein, um bei­den Par­tei­en das wirt­schaft­li­che Über­le­ben zu si­chern. Als Ver­mie­ter kön­nen Sie z. B. ver­ein­ba­ren, Ih­rem Mie­ter ei­nen Teil der Mie­te zu er­las­sen. Denk­bar ist auch, die Mie­te für ei­ne ge­wis­se Zeit an das Ein­kom­men zu koppeln oder die Mie­te teil­wei­se zu stun­den. Es könn­ten an­de­re wei­te­re Sicher­hei­ten für even­tu­el­le Miet­aus­fäl­le ver­ein­bart wer­den. Lang­fris­tig ist auch da­rü­ber nach­zu­den­ken, ob ggf. Kün­di­gungs­aus­schlüs­se ver­trag­lich ver­ein­bart wer­den kön­nen.

Für Verhandlungen mit Ih­rem Ver­trags­part­ner ste­he ich Ih­nen ger­n zur Ver­fü­gung. Vie­les kann on­line er­le­digt wer­den.


Mehr zum Thema finden Sie in meinen Beiträgen im Forum Berliner-Kanzleien.com:
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